İspanya'da Yerleşik Olmayan Ev Sahipleri Barcelona'da Her Yıl Hangi Vergileri Öder?
Yurt dışında yaşayan ve Katalonya'daki gerçek vergi yükümlülüklerini yalnızca bekledikleri vergilerle sınırlı kalmadan anlamak isteyen mülk sahipleri için açık ve anlaşılır bir yıllık rehber.
Kimsenin Size Söylemediği Vergi
Daireyi satın aldınız. Noter masraflarını ödediniz. Tapuyu tescil ettirdiniz. Büyük masrafların artık geride kaldığını düşündünüz.
Sonra ilk IBI faturası geldi. Ardından gestor'unuz Modelo 210 diye bir şeyden bahsetti. Ve size daha önce söylenmemiş başka yükümlülükler olup olmadığını düşünmeye başladınız.
Var. Barcelona'da yerleşik olmayan bir mülk sahibi olarak yapabileceğiniz en pahalı hata, boş bir dairenin vergi olmadığı anlamına geldiğini varsaymaktır.
İspanya, mülk gelir getirip getirmediğine veya yılın on bir ayı boş kalıp kalmadığına bakmaksızın, yerleşik olmayan kişileri yalnızca İspanya'da mülk sahibi olmaları nedeniyle vergilendirir. Bu rehber, karşılaşacağınız tüm vergileri, yaklaşık maliyetlerini, son ödeme tarihlerini ve yükümlülüklerinizi gereksiz stres yaşamadan nasıl düzenli şekilde yerine getirebileceğinizi açıklıyor.
İçindekiler
İspanya'da Gayrimenkul Vergisinin Üç Aşaması
Kaçınamayacağınız Yıllık Vergiler
Barcelona ve Katalonya'ya Özgü Oranlar
Modelo 210 Yurt Dışından Nasıl Verilir?
Yerleşik Olmayanlar İçin Kira Geliri Vergisi
Mülkünüzü Sattığınızda Ne Olur?
Servet Vergisi ve Dayanışma Vergisi
Yerleşik Olmayanların Sık Yaptığı Hatalar
Yıllık Vergi Takviminiz
Sık Sorulan Sorular
Son Bir Not
İspanya'da Gayrimenkul Vergisinin Üç Aşaması
İspanya'da gayrimenkul vergilendirmesi üç aşamada işler: satın alırken, mülk sahibi olduğunuz süre boyunca ve satarken. Bu rehber ağırlıklı olarak mülk sahipliği dönemine odaklanıyor, ancak üç aşamanın tamamını anlamak genel tabloyu görmenizi sağlar.
| Aşama | Vergi | Kim Öder? | Tipik Oran |
|---|---|---|---|
| Satın Alma | Tapu Devir Vergisi (ITP) | Alıcı | Katalonya'da %10 (1 milyon € üzeri için %11) |
| Satın Alma | Noter ve Tapu Masrafları | Alıcı | 1.500 €–3.000 € |
| Mülk Sahipliği | IBI (yıllık belediye vergisi) | Mülk sahibi | Kadastro değerinin %0,5–%1,1'i |
| Mülk Sahipliği | Varsayımsal Gelir Vergisi (Modelo 210) | Yerleşik olmayan mülk sahibi | Kadastro değerinin %1,1 veya %2'si üzerinden %19 (AB/AEA) veya %24 (AB dışı) |
| Mülk Sahipliği | Kira Geliri Vergisi (Modelo 210) | Yerleşik olmayan ev sahibi | %19 net (AB/AEA) veya %24 brüt (AB dışı) |
| Mülk Sahipliği | Servet Vergisi (Modelo 714) | Net İspanya varlıkları eşiği aşan mülk sahibi | Katalonya'da %0,21–%3,48 |
| Mülk Sahipliği | Büyük Servet Dayanışma Vergisi | Net serveti 3 milyon € üzerindeki mülk sahibi | %1,7–%3,5 |
| Satış | Sermaye Kazancı Vergisi | Satıcı | Net kazanç üzerinden %19 |
| Satış | Plusvalía Municipal | Satıcı | Belediyeye göre değişir |
Kaçınamayacağınız Yıllık Vergiler
Barcelona'da yerleşik olmayan biri olarak mülk sahibi olduğunuz her yıl en az iki yükümlülükle karşılaşırsınız. Bazı yıllarda bunlara yenileri eklenir. Her birinin ne anlama geldiğine bakalım.
IBI: Herkesin Ödediği Belediye Vergisi
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), Barcelona Belediyesi tarafından tüm şehir içi gayrimenkuller için tahsil edilen yıllık bir vergidir. Oran, devlet tarafından belirlenen sınırlar içinde yerel olarak belirlenir ve genellikle kadastro değerinin (valor catastral) %0,5 ile %1,1'i arasındadır. Bu değer, devlet tarafından belirlenen resmî bir değerdir ve neredeyse her zaman piyasa değerinden daha düşüktür. Kadastro değerini yıllık IBI makbuzunuzda veya Catastro portalında bulabilirsiniz.
Kadastro değeri 120.000 € olan tipik bir Barcelona dairesi için yıllık IBI tutarının yaklaşık 600 € ile 1.200 € arasında olmasını bekleyebilirsiniz. Yerleşik olmayan mülk sahiplerinin çoğu ödemeyi otomatik olarak yapmak için bir İspanyol banka hesabından otomatik ödeme talimatı verir. Ödemenin kaçırılması, mülk üzerinde kamu alacağı oluşmasına yol açabilir.
Varsayımsal Gelir Vergisi: Sessiz Yükümlülük
Yeni mülk sahiplerini en çok şaşırtan vergi budur. Mülkünüz tüm yıl boyunca boş olsa bile İspanyol vergi mevzuatı, ona sahip olmaktan varsayımsal bir ekonomik fayda elde ettiğinizi kabul eder. Bu varsayımsal geliri her yıl Modelo 210 kullanarak beyan etmeniz gerekir.
Hesaplama oldukça basittir:
Mülkünüzün kadastro değerini alın.
Kadastro değeri 1994'ten sonra güncellendiyse %1,1, güncellenmediyse %2 ile çarpın.
Sonucu vergi oranınızla çarpın: AB/AEA'da yaşayanlar için %19, ABD ve Birleşik Krallık dahil AB dışındaki ülkelerde yaşayanlar için %24.
Örnek Hesaplama: ABD'de yaşayan bir kişi, kadastro değeri 120.000 € olan bir Barcelona dairesine sahip. Değer en son 2017'de güncellendiği için %1,1 oranı uygulanır.
Varsayımsal gelir matrahı: %1,1 × 120.000 € = 1.320 €
Ödenecek vergi: %24 × 1.320 € = 316,80 €
Yaklaşık %0,6 IBI: 720 €
Toplam yıllık vergi yükü: yaklaşık 1.037 €
Beyanname son tarihi, vergi yılını takip eden yılın 31 Aralık tarihidir. Dolayısıyla 2025 yılına ait verginizin son ödeme tarihi 31 Aralık 2026'dır. AEAT size hatırlatma göndermez. Bu, mükellefin kendi sorumluluğunda olan bir yükümlülüktür ve gecikme, ayda %1'den başlayan ve on iki aydan sonra faizle birlikte %15'e yükselen ek ödemelere yol açar.
Kira Geliri Vergisi: Dairenizi Kiraya Veriyorsanız
Barcelona'daki dairenizi kiraya verirseniz, geliri Modelo 210 üzerinden beyan etmeniz gerekir. Kurallar, yaşadığınız ülkeye göre belirgin biçimde ayrılır.
| İkamet Durumu | Vergi Oranı | İndirilebilen Giderler | Örnek (Yıllık 10.000 € Kira) |
|---|---|---|---|
| AB/AEA'da yaşayanlar | Net gelir üzerinden %19 | Evet: mortgage faizi, onarım, IBI, sigorta, yönetim ücretleri, amortisman | İndirimlerden sonra vergilendirilebilir gelir 6.000 € olabilir. Vergi: 1.140 € |
| AB dışında yaşayanlar (ABD, Birleşik Krallık vb.) | Brüt gelir üzerinden %24 | İspanyol iç hukukuna göre gider indirimi yok | 10.000 €'nun tamamı üzerinden vergi: 2.400 € |
2024 ve sonrasında elde edilen kira gelirlerinde, uygun gelirler birleştirilerek takip eden yılın 20 Ocak tarihine kadar yıllık olarak beyan edilebilir. 2026 vergi yılından itibaren (2027'de beyan edilecek) son tarih 1–20 Nisan dönemine taşınır. Yıllık toplu beyan yöntemini kullanmazsanız, Nisan, Temmuz, Ekim ve Ocak aylarının ilk 20 günü içinde üç aylık beyan gerekir.
AB ve AB dışındaki ülkelerde yaşayanlara uygulanan farklı vergi rejimi, Barcelona'da yurt dışında yaşayan herhangi bir mülk sahibi açısından en önemli vergi gerçeklerinden biridir. Eixample'da aynı daireyi kiraya veren ABD veya Birleşik Krallık'ta yaşayan bir mülk sahibi, aynı gelir üzerinden Almanya veya Fransa'da yaşayan bir mülk sahibinden önemli ölçüde daha fazla vergi öder.
Barcelona ve Katalonya'ya Özgü Oranlar
Katalonya, mülk sahipleri için işleri kolaylaştıran bir bölge değildir. İspanya'daki en yüksek gayrimenkulle ilişkili vergi oranlarından bazılarını uygular.
Tapu Devir Vergisi (ITP)
Barcelona'da ikinci el bir mülk satın aldığınızda, satın alma bedelinin tamamı üzerinden %10 ITP ödersiniz. 1.000.000 € üzerindeki tutarlar için oran %11'e yükselir. Bu oran, Madrid'deki sabit %6 ve Endülüs'teki %7 oranından daha yüksektir.
Barcelona'da IBI Oranları
Barcelona'nın belediye IBI oranı genellikle kadastro değerinin %0,5 ile %1,1'i arasındadır. Piyasa değeri 500.000 €, kadastro değeri 150.000 € olan bir daire için yıllık yaklaşık 750 € ile 1.650 € arasında ödeme beklenebilir.
Katalonya'da Servet Vergisi
Katalonya, Servet Vergisinin aktif olarak uygulandığı bir bölgedir. Yerleşik olmayan kişiler yalnızca İspanya'daki varlıkları üzerinden vergilendirilir, ancak İspanya'daki varlıklarınızın çoğu Katalonya'daysa bölgesel kurallar uygulanır. Muafiyet 500.000 €'dur (devlet genelindeki 700.000 €'luk standart muafiyetten daha düşük) ve oranlar %0,21'den %3,48'e kadar kademeli olarak yükselir. Ana konut için uygulanan 300.000 €'luk muafiyet yerleşik olmayanlara uygulanmaz.
Barcelona'da ipoteksiz 2.000.000 € değerinde bir mülk için Katalonya'daki yıllık Servet Vergisi, uygulanan kesin rejime bağlı olarak 8.000 € ile 11.000 € arasında olabilir.
%60 Üst Sınırı: 2026'da Lehinize Bir Değişiklik
2025'in sonlarında verilen iki Yüksek Mahkeme kararı, gelir vergisi ile Servet Vergisinin toplamına uygulanan %60 üst sınırını yerleşik olmayan kişilere de genişletti. Daha önce İspanya'da yerleşik kişilere ayrılmış olan bu üst sınır artık hem AB hem de AB dışındaki ülkelerde yaşayan mülk sahipleri için geçerlidir. Toplam vergi tutarınız gelir vergisi matrahınızın %60'ını aşarsa, aşan kısım kaldırılır. Daha da önemlisi, bu durum önceki dört yılda fazla ödenen tutarların geri talep edilmesinin önünü açar.
Modelo 210 Yurt Dışından Nasıl Verilir?
Modelo 210, yerleşik olmayan kişilerin İspanya'daki gayrimenkullerinden kaynaklanan varsayımsal gelir, kira geliri ve sermaye kazançlarını beyan etmek için kullandıkları formdur. Uygulanacak pratik sıra şöyledir.
NIE'nizi alın. NIE olmadan beyanname veremezsiniz.
Kadastro değerinizi bulun. IBI makbuzunuzu kontrol edin veya kadastro referansınızı kullanarak Catastro portalında arayın.
Vergi matrahını hesaplayın. Varsayımsal gelir için kadastro değerini %1,1 veya %2 ile çarpın. Kira geliri için AB dışındaysanız brüt geliri, AB/AEA'daysanız giderler düşüldükten sonraki net geliri kullanın.
Modelo 210'u çevrim içi doldurun. Agencia Tributaria portalından dijital sertifika, Cl@ve PIN veya İspanya'daki bir mali temsilci aracılığıyla beyan edin.
Vergiyi ödeyin. İspanyol banka hesabından otomatik ödeme, AEAT portalı üzerinden kredi kartı veya banka havalesi kullanılabilir. Varsayımsal gelir vergisi için otomatik ödeme 1 Ocak ile 23 Aralık arasında kullanılabilir.
Onay belgesini saklayın. Yabancı vergi kredileri için ve mülkünüzü sattığınızda yükümlülüklerinizi yerine getirdiğinizi göstermek için buna ihtiyacınız olacaktır.
Mali temsilciye ihtiyacınız var mı? Her zaman değil. Mali temsilci, karmaşık durumları olan AB dışındaki ülkelerde yaşayan kişiler için faydalıdır ve bazı durumlarda zorunludur; ancak yerleşik olmayan her mülk sahibi için genel bir zorunluluk değildir. Ücretler genellikle yılda 150 € ile 400 € arasındadır. İspanya'daki varlıklarınızın brüt değeri 2.000.000 €'yu aşıyorsa, vergi çıkmasa bile Servet Vergisi beyannamesi vermeniz gerekir ve mali temsilci gerekli hâle gelir.
Yerleşik Olmayanlar İçin Kira Geliri Vergisi
AB ve AB dışındaki ülkelerde yaşayanlar arasındaki oran farklarının ötesinde, Barcelona'da mülkünü kiraya verenlerin bilmesi gereken birkaç önemli uygulama vardır.
Ortak mülkiyet: Her ortak ayrı beyanname verir ve kendi payını beyan eder.
Karma kullanım: Mülkü yılın bir bölümünde kiraya verip kalanında kişisel olarak kullanıyorsanız, kiralanan dönem için kira geliri beyannamesi ve kişisel kullanım dönemi için ayrı bir varsayımsal gelir beyannamesi verirsiniz.
AB'de yaşayanlar için indirilebilen giderler: Mortgage faizi, onarımlar, IBI, bina sigortası, mülk yönetim ücretleri ve satın alma bedeline ilişkin amortisman, uygun şekilde belgelendirilirse indirilebilir.
AB dışında yaşayanlar: Mevcut İspanyol iç hukukuna göre gider indirimi yapılamaz. Brüt kira gelirleri üzerinden %24 ödersiniz. Bu, ABD, Birleşik Krallık, Kanada ve Avustralya'da yaşayan mülk sahipleri açısından önemli bir dezavantajdır.
Barcelona'daki dairenizi kiraya vermeyi düşünüyorsanız, Emlak Yönetimi ekibimiz kiracı ilişkilerini, bakımı ve vergi danışmanınızın doğru beyanname hazırlamak için ihtiyaç duyduğu idari koordinasyonu yönetebilir.
Mülkünüzü Sattığınızda Ne Olur?
İspanya'daki bir mülkü yerleşik olmayan biri olarak sattığınızda iki vergi uygulanır.
Sermaye Kazancı Vergisi
Vergi, net kazancın %19'u üzerinden hesaplanır: satış fiyatından ilk satın alma bedeli, satın alma vergileri (ITP), noter ve tapu masrafları, belgelenmiş değer artırıcı tadilat ve yenileme harcamaları ve satış masrafları düşülür. Alıcı, kapanış sırasında toplam satış bedelinin %3'ünü keserek Modelo 211 aracılığıyla AEAT'ye ödemekle yasal olarak yükümlüdür. Bu, nihai verginin kendisi değil, nihai vergi borcunuza karşı alınan bir ön ödemedir. Kesinti gerçek verginizi aşarsa, farkı Modelo 210 üzerinden geri talep edersiniz; iadeler genellikle altı ila on iki ay içinde sonuçlanır.
Plusvalía Municipal
Bu, son devirden bu yana kentsel arsa değerindeki artış üzerinden alınan belediye vergisidir. Satıştan sonraki 30 iş günü içinde satıcı tarafından ödenir. Kasım 2021'den bu yana satıcılar objektif hesaplama yöntemi ile gerçek kazanç yöntemi arasında seçim yapabilir. Arsa değeri artmamışsa, gerçek kazanç yöntemine göre Plusvalía ödenmeyebilir. Avukatınız her iki yöntemi de hesaplamalı ve daha düşük vergi yükünü doğuran seçeneği belirlemelidir.
Servet Vergisi ve Dayanışma Vergisi
Servet Vergisi, yerleşik olmayan kişilere yalnızca İspanya'daki varlıkları üzerinden uygulanır. Katalonya'da kademeli oran %0,21 ile %3,48 arasında değişir ve 500.000 €'luk bir muafiyet bulunur. İspanya'daki varlık üzerine kayıtlı mortgage ve teminatlı borçlar vergi matrahını azaltır.
Büyük Servet Dayanışma Vergisi (ITSGF), net serveti 3.000.000 €'yu aşan kişiler için uygulanır; 700.000 €'luk muafiyet bulunur ve oranlar %1,7, %2,1 ve %3,5'tir. Bölgesel Servet Vergisi kapsamında zaten ödediğiniz tutarlar bu vergiden mahsup edilir. Katalonya'da yüksek değerli varlıklara sahip bir mülk sahibi her iki vergiyle de karşılaşabilir. Madrid'de ise bölgesel Servet Vergisi tamamen indirime tabi olduğu için yalnızca Dayanışma Vergisi uygulanır.
| Vergi | Eşik | Katalonya Oranı | Beyan |
|---|---|---|---|
| Servet Vergisi | İspanya'daki net varlıklar 500.000 € üzerindeyse | %0,21–%3,48 | Modelo 714, Nisan–Haziran |
| Büyük Servet Dayanışma Vergisi | Net servet 3.000.000 € üzerindeyse | %1,7–%3,5 (ödenen bölgesel vergi mahsup edilir) | Modelo 718, Servet Vergisi ile birlikte |
Yerleşik Olmayanların Sık Yaptığı Hatalar
Boş bir mülkün vergi olmadığı anlamına geldiğini varsaymak. IBI ve varsayımsal gelir vergisi, mülkün kullanılıp kullanılmadığına bakılmaksızın uygulanır.
31 Aralık Modelo 210 son tarihini kaçırmak. Hatırlatma gelmez. Yükümlülüğünüzü kendiniz takip etmeniz gerekir.
AB'de yaşamıyorken %19 oranını uygulamak. Brexit sonrası Birleşik Krallık'ta yaşayan mülk sahipleri ve ABD'de yaşayanlar genel olarak %24 oranına tabidir.
Uygunluğunuzu kontrol etmeden kira giderlerini düşmek. Mevcut İspanyol mevzuatına göre AB dışında yaşayanlar gider indirimi yapamaz.
Ortak mülkiyet için tek beyanname vermek. Her mülk sahibi kendi payını ayrı ayrı beyan eder.
Varsayımsal gelir hesaplamasında kadastro değeri yerine satın alma fiyatını kullanmak. Esas alınan değer kadastro değeridir.
Satış planlarken %3'lük sermaye kazancı vergisi kesintisini gözden kaçırmak. Bunu bütçenize dahil edin; isteğe bağlı değildir.
İspanyol banka hesabını FBAR kapsamında bildirmemek (ABD'de yaşayan mülk sahipleri). Yalnızca mülk giderleri için kullanılan bir hesap bile herhangi bir anda 10.000 $ sınırını aştıysa bildirime tabi olabilir.
Yıllık Vergi Takviminiz
Ocak
Uygunsa yıllık toplu kira geliri Modelo 210 beyannamesini verin (2024 gelirleri ve daha önceki dönemler için).
Henüz yapmadıysanız IBI için otomatik ödeme talimatı oluşturun.
Nisan
2027'den itibaren: önceki yıla ait kira geliri Modelo 210 beyannamesini 1–20 Nisan arasında verin.
Servet Vergisi beyan dönemi açılır (Modelo 714).
Haziran
Servet Vergisi beyan süresi sona erer (Modelo 714).
Uygunsa Büyük Servet Dayanışma Vergisi beyannamesi verilir (Modelo 718).
Yıl Boyunca
Barcelona Belediyesi tarafından tahakkuk ettirildiğinde IBI'yi ödeyin (genellikle sonbaharda).
Apartman aidatlarını ve mülkünüzün yıllık yükümlülüklerini aylık veya üç aylık olarak takip edin.
31 Aralık
Boş veya kişisel kullanımda olan mülkler için varsayımsal gelir Modelo 210 beyannamesini verin.
Varsayımsal gelir vergisi için otomatik ödeme talimatının son günü.
Sık Sorulan Sorular
Barcelona'daki dairem tüm yıl boş kalırsa vergi öder miyim?
Evet. Yerleşik olmayan her mülk sahibi, mülk hiç kullanılmasa bile yıllık IBI ödemek ve varsayımsal gelir vergisi için Modelo 210 beyannamesi vermek zorundadır. Boş mülkler için genel bir muafiyet yoktur.
IBI ile Modelo 210 arasındaki fark nedir?
IBI, Barcelona Belediyesi tarafından tüm şehir içi gayrimenkullere uygulanan yerel bir belediye vergisidir. Modelo 210 ise yerleşik olmayan kişiler için varsayımsal gelir, kira geliri ve sermaye kazançlarını kapsayan ulusal bir gelir vergisi beyannamesidir. IBI ödemeniz Modelo 210 yükümlülüğünüzün yerine geçmez.
Tipik bir Barcelona dairesi için emlak vergileri ne kadar?
Kadastro değeri 120.000 € olan bir mülkte, ABD'de yaşayan bir mülk sahibi yılda yaklaşık 317 € varsayımsal gelir vergisi ve 600 €–1.200 € IBI öder. Toplam, boş bir mülk için yılda yaklaşık 900 €–1.500 €'dur. Kira geliri vergisi ve Servet Vergisi buna eklenir.
AB'de yaşayanlar gerçekten ABD veya Birleşik Krallık'ta yaşayanlardan daha az mı vergi ödüyor?
Evet, önemli ölçüde. AB/AEA'da yaşayanlar varsayımsal gelir üzerinden %19, giderler düşüldükten sonraki net kira geliri üzerinden de %19 vergi öder. ABD ve Brexit sonrası Birleşik Krallık dahil AB dışında yaşayanlar ise varsayımsal gelir üzerinden %24 ve hiçbir gider indirimi olmaksızın brüt kira geliri üzerinden %24 vergi öder. 10.000 €'luk kira gelirinde fark yılda 1.000 €'yu aşabilir.
Kadastro değeri nedir ve nereden öğrenebilirim?
Kadastro değeri (valor catastral), mülkünüzün vergi hesaplamalarında kullanılan ve devlet tarafından belirlenen resmî değeridir. Neredeyse her zaman piyasa değerinden daha düşüktür. Bu değeri yıllık IBI makbuzunuzda bulabilir veya mülkünüzün kadastro referans numarasını kullanarak Catastro portalında arayabilirsiniz.
Tadilat masraflarını kira geliri vergisinden düşebilir miyim?
AB/AEA'da yaşıyorsanız, evet. Onarım, bakım ve belirli iyileştirme giderleri, kiralama faaliyetiyle doğrudan bağlantılı ve uygun şekilde belgelenmişse indirilebilir. AB dışında yaşayan kişiler mevcut İspanyol iç hukukuna göre genel olarak hiçbir gideri indiremez. Tüm faturaları mutlaka saklayın.
Beyannameyi geç verirsem ne olur?
AEAT'den önceden bir bildirim almadan geç beyan verirseniz, ek ödeme %1'den başlar ve her tam gecikme ayı için %1 artar. On iki aydan sonra %15'e yükselir ve buna faiz eklenir. Borç resmî tahsilat aşamasına geçtiğinde ayrıca %20'lik bir tahsilat zammı uygulanabilir. Takviminize hatırlatmalar ekleyin; AEAT uyarı göndermez.
Mali temsilciye ihtiyacım var mı?
Her zaman değil. Bazı durumlarda AB dışında yaşayan kişiler için mali temsilci zorunludur ve İspanya'daki brüt varlıklarınız 2.000.000 €'yu aşıyorsa her zaman gereklidir. Daha basit durumlarda Modelo 210'u AEAT portalında dijital sertifika veya Cl@ve PIN kullanarak kendiniz verebilirsiniz. Bir temsilcinin yıllık ücreti genellikle 150 € ile 400 € arasındadır.
Mülkümü sattığımda %3 kesinti nasıl çalışır?
Alıcı, toplam satış fiyatının %3'ünü keserek bir ay içinde AEAT'ye ödemek zorundadır. Bu, nihai vergi değil, sermaye kazancı verginizin ön ödemesidir. Gerçek kazancı Modelo 210 üzerinden beyan edersiniz. %3'lük kesinti %19'luk gerçek vergi borcunuzu aşarsa aradaki farkı geri talep edersiniz. İadeler genellikle altı ila on iki ay sürer.
Plusvalía nedir ve her zaman ödemem gerekir mi?
Plusvalía Municipal, son devirden bu yana kentsel arsa değerindeki artış üzerinden alınan bir vergidir. 2021'den bu yana objektif yöntem ile gerçek kazanç yöntemi arasında seçim yapabilirsiniz. Arsa değeri gerçekte artmamışsa, gerçek kazanç yöntemi verginin sıfır çıkmasını sağlayabilir. Avukatınız her iki yöntemi de hesaplamalıdır.
Servet Vergisi yerleşik olmayan kişilere de uygulanır mı?
Evet, ancak yalnızca İspanya'daki varlıklara uygulanır. Yerleşik olmayan kişiler dünya genelindeki servetleri üzerinden vergilendirilmez. Katalonya'da muafiyet 500.000 €'dur ve oranlar %3,48'e kadar çıkar. İspanya'daki brüt varlıklarınız 2.000.000 €'yu aşıyorsa, muafiyet ve borçlardan sonra vergi çıkmasa bile beyanname vermeniz gerekir.
%60 üst sınırı nedir ve bana faydası olur mu?
2025'in sonlarından itibaren yerleşik olmayan kişiler, daha önce yalnızca yerleşik kişiler için geçerli olan gelir vergisi ile Servet Vergisinin toplamına ilişkin %60 üst sınırını uygulayabilir. Toplam vergi tutarınız gelir vergisi matrahınızın %60'ını aşarsa, aşan kısım kaldırılır. Önceki dört yılda fazla ödenen tutarlar için de geri ödeme talep etmeniz mümkün olabilir.
Tüm bu vergileri yurt dışından ödeyebilir miyim?
Evet. Modelo 210, AEAT portalı üzerinden çevrim içi olarak verilebilir ve ödenebilir. IBI ise genellikle bir İspanyol banka hesabından otomatik ödeme ile ödenir. Satın alma işleminizi tamamlamadan önce bir İspanyol banka hesabı açmak, devam eden vergi yükümlülüklerini önemli ölçüde kolaylaştırır.
Kendi ülkemde de beyanname vermem gerekir mi?
Evet, ikamet ettiğiniz ülkeye bağlı olarak. ABD vatandaşları yabancı kira gelirini Schedule E kapsamında beyan etmek zorundadır ve FBAR ile FATCA bildirimleri de gerekebilir. Birleşik Krallık'ta yaşayan kişiler, yabancı gelirleri kişisel muafiyetlerini aşıyorsa bunu beyan etmek zorundadır. İspanya'da ödenen vergiler çoğu zaman yabancı vergi kredisi olarak mahsup edilebilir. Her iki ülkedeki vergi danışmanlarınızla koordineli hareket edin.
Yerleşik olmayan bir mülk sahibi olarak vergi yükümlülüklerimi nasıl kolaylaştırabilirim?
Yerleşik olmayan mülk sahipleri konusunda uzmanlaşmış bir İspanyol gestor veya vergi danışmanıyla çalışın. IBI için otomatik ödeme talimatı oluşturun. Modelo 210 (31 Aralık) ve kira geliri son tarihleri (20 Ocak veya 1–20 Nisan) için takvim hatırlatmaları ekleyin. Tüm fatura ve makbuzları vergi yılına göre düzenli şekilde saklayın. Ayrıca bir emlak yöneticisinin idari koordinasyonu sizin adınıza yürütmesinin faydalı olup olmayacağını değerlendirin. Emlak Yönetimi hizmetimiz, yükümlülüklerinin sistematik biçimde takip edilmesini isteyen müşteriler için vergi danışmanlarıyla koordinasyonu da kapsar.
Son Bir Not
Vergiler bir ceza değildir. Avrupa'nın en cazip şehirlerinden birinde mülk sahibi olmanın maliyetidir. Sorun tutar değildir. Sorun, beklenmedik olmasıdır.
Yükümlülüklerinizi satın almadan önce öğrenin. Her yıl için bütçe ayırın. Zamanında beyan verin. Ve Barcelona'daki boş bir dairenin boş bir vergi faturası anlamına geldiğini asla varsaymayın. İspanyol vergi sistemi siz unutsanız bile unutmaz.
Barcelona'da mülk sahibi olarak yıllık vergi yükümlülüklerinizi yönetmek için desteğe mi ihtiyacınız var? Casas con Cariño olarak belirsizlik değil, netlik isteyen uluslararası mülk sahipleriyle çalışıyoruz. Emlak Yönetimi hizmetimiz idari koordinasyonu kapsar ve birlikte çalıştığımız vergi danışmanları yerleşik olmayan mülk sahiplerinin durumunu ayrıntılı biçimde bilir.